Ertragswertverfahren

Grundsätzlich kann der Ertragswert als betriebswirtschaftliche Kennzahl für jede Art von Investment erhoben werden. In Bezug auf Immobilien-Investments kommt ihm jedoch eine gleich dreifache Bedeutung zu.

Der Ertragswert einer Immobilie dient nicht nur als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer, sondern wird auch eingesetzt, um die Rentabilität vermieteter oder verpachteter Objekte zu prüfen. So wird beispielsweise das Ertragswertverfahren angewandt, um die Betriebskosten vermieteter Wohneinheiten oder Gewerbebauten in Relation zum Mietniveau zu setzen oder um zu bestimmen, welchen Gewinn ein durch Erbbaurecht belastetes Grundstück seinen Eigentümern einbringt. Für Eigentümer, die sich mit dem Gedanken an den Verkauf einer Immobilie tragen, erweist sich das Ertragswertverfahren zudem insofern als relevant, als es die Berechnung des Marktwerts ermöglicht.

Um den Ertragswert für Immobilien in Deutschland zu ermitteln, wird dabei das in § 17 bis einschließlich 23 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz: ImmoWertV) festgelegte Ertragswertverfahren angewandt. Da der Baugrund wertstabil ist, die darauf errichteten Gebäude jedoch eine begrenzte Nutzungsdauer haben, werden dabei der Bodenwert und der Gebäudeertrag separat berechnet: Erst aus der Summe dieser Faktoren ergibt sich der Ertragswert der gesamten Immobilie.

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